Nebenkosten: Welche Hauswartkosten auf Mieter überwälzbar sind

Die Nebenkostenabrechnung sorgt jedes Jahr für Diskussionen. Besonders die Hauswartkosten werfen Fragen auf: Was davon dürfen Vermieter auf die Mieter überwälzen und was nicht? Die Regeln sind klarer, als viele denken.

Erst die schriftliche Vereinbarung

Die wichtigste Grundregel zuerst: Nebenkosten dürfen nur dann verrechnet werden, wenn sie ausdrücklich und schriftlich im Mietvertrag vereinbart sind. Was nicht ausdrücklich als Nebenkosten aufgeführt ist, gilt als im Mietzins enthalten. Ein Vermieter kann also nicht nachträglich Kosten überwälzen, die nie vereinbart wurden.

Diese Hauswartarbeiten sind überwälzbar

Zulässig sind jene Hauswartleistungen, die direkt mit dem Gebrauch der Liegenschaft zusammenhängen und den Bewohnern unmittelbar zugutekommen. Dazu gehören die Treppenhausreinigung, die Pflege der Aussenanlagen, der Winterdienst, die Betreuung des Kehrichtbereichs und kleine Arbeiten wie der Wechsel von Leuchtmitteln in den Gemeinschaftsbereichen.

Auch der Lohn des Hauswarts inklusive Sozialabgaben darf anteilig verrechnet werden, allerdings nur für diese operativen Tätigkeiten.

Diese Kosten bleiben beim Vermieter

Nicht überwälzbar ist alles, was zur Verwaltung gehört. Wenn der Hauswart eine Wohnung für die Wiedervermietung zeigt, Handwerker koordiniert oder Kontrollgänge zur Erfassung von Reparaturen macht, sind das Verwaltungsaufgaben. Dieser Anteil muss aus den Hauswartkosten herausgerechnet werden.

Ebenfalls nicht in die Nebenkosten gehören eigentliche Reparaturen, die Gebäudeversicherung, Liegenschaftssteuern und Abschreibungen. Diese Kosten trägt immer der Eigentümer.

Transparenz ist Ihr Recht

Mieter haben das Recht, eine detaillierte Aufstellung der Hauswartleistungen zu verlangen, mit Angaben zu Stunden und Art der Tätigkeit. Wichtig ist auch der Grundsatz, dass der Vermieter auf den Nebenkosten keinen Gewinn erzielen darf. Er darf nur die tatsächlich angefallenen Kosten weiterverrechnen.

Für Eigentümer und Verwaltungen bedeutet das: Wer mit einem Hauswartbetrieb arbeitet, der seine Leistungen sauber dokumentiert und nach Tätigkeit aufschlüsselt, hat es bei der Nebenkostenabrechnung deutlich einfacher. Klare Rapporte schaffen Vertrauen auf beiden Seiten.